1. Pengenalan Kepada Ekonomi Bangunan

Ia melibatkan aplikasi teknik-teknik kemahiran ekonomi keatas kajian tentang firma binaan, proses binaan dan industri pembinaan

 

ciri-ciri unik pembinaan

Mempunyai 4 kategori utama yang berbeza dari industri lain iaitu :

  1. Sifat fizikal bahan keluaran
  2. Struktur industri bersama-sama dengan organisasi pro-pembinaan
  3. Penentu-penentu permintaan
  4. Kaedah menetapkan harga

 

Sifat-Sifat Fizikal Bahan Keluaran Industri Pembinaan

besar, berat, mahal, perlukan kawasan geografi yang luas, dibuat secara spesifik kepada kehendak individu atau klien.
sebahagian besar komponen dikeluarkan oleh industri lain di tempat lain.

 

Struktur Industri Bersama-Sama Dengan Organisasi Pro-Pembinaan

Disebabkan oleh ciri-ciri fizikal ini membentuk struktur industri binaan :

melingkungi sebilangan besar firma kontraktor yang tersebar
persaingan perekabentuk daripada pembina

 

 

Kepentingan Ekonomi Bangunan

  1. Jenis bangunan yang dibina
  2. klien mementingkan aspek kos dan hendakkan nilai kepada pelaburan yang dilakukan serta kualiti bangunan – saiz, kompleks dll.

  3. Kemajuan teknologi
  4. banyak bahan binaan yang baru serta kaedah dan teknologi pembinaan.

    cth : lift slab, waffle block dan sebagainya .

    alat jentera moden – tower crane

  5. Kurang tanah yang sesuai untuk pembinaan
  6. harga tanah yang tinggi menyebabkan keperluan untuk guna tanah dengan kos yang paling efektif dan masalah guna tanah yang tidak sesuai.

  7. persaingan dalam industri binaan yang pesat.

kerajaan kawal ekonomi negara dan industri dan memajukan persaingan antara industri.

 

 

2. Pengenalan Kepada Jurukur Bahan Dan Tugas Jurukur Bahan

 

 

 

 

KLIEN

 

 

 

 

 

 

 

 

TUGAS JURUKUR BAHAN

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Projek pembangunan terbahagi kepada 3 :

  1. peringkat pra-kontrak
  2. peringkat post kontrak
  3. peringkat penyelenggaraan

Jurukur Bahan juga berperanan memberikan nasihat dari segi tuntutan kontrak bangunan dan arbitration / ligitation

Gelaran Jurukur bahan yang lain ialah construction cost consultant, constructin economics, building accountants, estimator dan sebagainya .

 

Klien Indsutri Binaan

Pada amnya cuma terdapat 2 klien sahaja :

  1. Pihak kerajaan dan badan berkanun
    1. kerajaan pusat ( kementerian dan JKR)
    2. Badan-badan berkanun ( UDA, PERNAS, PDC)
  1. Pihak swasta

 

 

 

 

 

Klasifikasi Kewangan

Perdagangan dan komersil

~ yang mana projek disini bertujuan supaya dapat mengeluarkan keuntungan.

cth : projek yang melibatkan kedai, pejabat yang mana klien akan menyewakan bangunan itu untuk mendapat bayaran sewa

 

Bukan Perdagangan

~ yang mana projek disini bertujuan bukan untuk mendapatkan keuntungan daripada jualah tetapi untuk memenuhi tuntutan dan kemudahan sosial

 

Quasi Perdagangan

~ yang mana projek bertujuan untuk mendapatkan pendapatan tapi bukan bertujuan untuk keuntungan semata-mata.

cth : projek perumahan pihak berkuasa tempatan

Pertimbangan untuk belanjawan projek bagi tiap-tiap klasifikasi di atas dan akan berbeza

 

Komersil Bukan komersil
Keuntungan bilangan pihak yang terlibat
pertimbangan kesesuaian tapak bil keperluan
nasihat kos bangunan pilihan kos yang diterima
pembangunan yang boleh diterima jumlah yang realistik

 

 

3. Kaitan Industri Binaan Dengan Ekonomi

Kepentingan industri binaan dalam ekonomi adalah disebabkan oleh 3 cirinya iaitu :

  1. saiz
  2. barangan pelaburan yang utama
  3. kerajaan adalah klien kepada sebahagian besar kerjanya

ketiga-tiga ciri ini mengaitkan industri binaan dengan ekonomi negara :

~ saiz penting kerana sebarang perubahan dalam output binaan mempengaruhi saiz keluasan negara secara langsung dan tidak langsung.

~ sebahagian sumber daripada pelaburan tetap negara, jika outputnya turun, jumlah pelaburan juga turun.

~permintaan yang seringkali berubah menyebabkan keluaran hanya diperlukan untuk faktor-faktor tertentu sahaja seperti :

jangkaan jualan barangan keluaran kilang
terdapat ‘mortgage’ untuk pembelian rumah
keputusan yang diambil oleh kerajaan mengenai tahap perkhidmatan sosial.

~keputusan untuk melakukan adalah tertakluk kepada faktor-faktor tertentu diluar kawalan industri binaan.

~pergantungan kepada kerajaan bermakna kerajaan boleh mengurangkan atau menambah permintaan dengan tindakan yang diambil untuk projek yang dicadangkan dengan tidak langsung dengan kawalannya terhadap kadar faedah dan kredit (polisi kewangan)

 

Pengurusan Kerajaan Keatas Ekonomi Negara Dan Kesannya Keatas Industri Binaan

Dalam pengurusannya keatas ekonomi, 4 objektif ingin dicapai :

  1. Solvency (pencairan) iaitu keupayaan membayar dengan mengimbangi bayaran yang dibuat untuk barangan dan perkhidmatan dengan bayaran diterima untuk barangan dan perkhidmatan. (keseimbangan bayaran)
  2. Satu tahap pengangguran yang boleh diterima.
  3. Pertumbuhan dalam keluaran negara untuk meningkatkan taraf hidup.
  4. pengawalan inflasi.

~ semasa pertumbuhan di dalam pendapatan dan permintaan, import melebihi eksport,

~ apabila keseimbangan bayaran tidak seimbang kerajaan akan bertindak untuk menghadkan pertumbuhan dan mengurangkan permintaan melalui beberapa cara :

  1. mengurangkan jumlah output.
  2. mengurangkan jumlah pengangguran
  3. mengurangkan pendapatan dan permintaan.

 

 

 

 

Satu faktor berubah akan mempengaruhi faktor-faktor lain, kerajaan boleh bertindak untuk menukar tahap-tahap satu daripadanya :

~cara yang paling mudah bagi kerajaan ialah meningkatkan kadar faedah dan menghadkan kredit

~ ini mengurangkan bangunan industri dan komersil

~ mengurangkan sumber kewangan untuk pembelian rumah

~kesan ini bukan sahaja keatas industri binaan tetapi juga keatas firma-firma binaan yang bergantung kepada kredit bank dan pembekal.

Pengurangan dalam kuasa membeli mengakibatkan kepada :

pengeluaran menangguh pembinaan bangunan pejabat atau keluaran baru.
industri-industri lain akan menangguh pelaburan mereka.
pembeli-pembeli rumah juga kekurangan tunai untuk membeli rumah secara ‘mortage’.

 

 

 

 

 

 

 

Kesan Industri Binaan Terhadap Ekonomi

Perkaitan antara faktor output ,employment, pendapatan dan permintaan serta tindakan kerajaan keatas salah satu akan mempengaruhi yang lain samaada secara langsung ataupun tidak langsung kepada industri binaan.

sebarang pertukaran atau perubahan terhadap output industri binaan akan berkesan kepada pengangguran, pendapatan dan permintaan dan sektor ekonomi yang lain.
kerajaan boleh menggunakan industri sebagai ‘regulator’ kepada ekonomi.
sebarang tambahan atau kurangan dalam aktiviti pembinaan disebabkan faktor selain polisi kerajaan boleh mempengaruhi ekonomi secara keseluruhannya.
sela masa (time lags) yang semakin bertambah daripada permulaan projek sehingga keakhir projek memberikan pengaruh yang besar pada masa kritikal.
suatu kesukaran yang dihadapi adalah untuk menentukan masa yang sesuai untuk mengambil tindakan agar kesannya akan berlaku pada masa yang diinginkan.
sela masa dalam projek pembinaan adalah panjang dan berbeza.

 

  1. Proses Kos

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Tujuan kawalan kos

 

Adalah penggunaan sumber yang terlibat dalam sesuatu kegiatan bangunan dengan berkesan serta dapat memberi kepada pihak klien pulangan nilai yang baik dalam bentuk sesebuah bangunan dan fungsinya dalam had kos yang ditentukan dalam penyiasatan awal. di peringkat pembinaan pula, perunding memastikan agihan sumber yang wajar terhadap elemen-elemen bangunan.

 

 

Latar Belakang Proses Kos

  1. Masalah organisasi dalam industri binaan
  2. Projek binaan yang rumit, perbelanjaan yang besar, rekabentuk yang lebih kompleks serta kemajuan teknologi menyebabkan masalah kawalan kos menjadi lebih besar serta meninggikan risiko.
  3. untuk menjamin kebolehsanaan projek dalam lingkungan kos yang ditentukan.

 

 

 

 

 

 

 

 

Kepentingan kewujudan kawalan kos

  1. bangunan moden yang semakin kompleks
  2. tekanan yang lebih bagi penyiapan bangunan yang lebih cepat ‘time critical’ supaya rekabentuk asal adalah rekabentuk yang optima.
  3. penggunaan bahan-bahan binaan yang baru

 

 

Proses kos adalah mustahak dan memberikan kesan kepada :

  1. keputusan perlantikan arkitek / para konsultan
  2. saiz (magnitud) kontrak, fungsi dan jenis bangunan yang dicadangkan.
  3. kualiti binaan dan kemasan yang akan digunakan.
  4. kelengkapan perkhidmatan yang perlu dan tambahan seperti alat hawa dingin, elektrik, sanitari dan automasi bangunan.
  5. keputusan samada untuk meneruskan projek itu.

 

 

5. Rancangan Kos / Cost Plan

Penekanan yang lebih di peringkat rekabentuk dan melibatkan :

  1. penyediaan had kos dan sasaran kos yang berbentuk elemen
  2. membuat rancangan kos yang sebenar.
  3. membuat penyemakan kos yang melibatkan ‘comparative costing’ dari segi beberapa alternatif kemasan dan kaedah binaan.

 

 

Matlamat Rancangan Kos

adalah untuk memberi suatu ramalan kos yang setepat mungkin dari segi jumlah tender hadapan.

Terdapat 2 kaedah perancangan kos iaitu :

  1. Perancangan kos berelemen
  2. ~ merekabentuk kepada sesuatu kos

  3. perancangan kos perbandingan

~ menentukan kos sesuatu rekabentuk

 

 

 

 

 

Semakan Kos

Semakan kos dilakukan untuk menentukan dan memastikan proses rekabentuk sentiasa berada dalam lingkungan kos yang ditetapkan.

 

 

Kawalan Kos

suatu kawalan kos yang menrangkumi kepada semua tahap proses yang menyumbangkan kepada kos termasuklah analisis kos, rancangan kos, semakan kos, penentuan kos semasa tender dan pengawalan kos semasa tahap post kontrak.

 

 

Analisis Kos

suatu penyataan kos yang sistematik bergantung kepada sumber yang di analisis. ia memberikan maklumat untuk memberikan penyelesaian kepada masalah yang timbul dengan mengemukakan beberapa alternatif yang pelbagai. Ia mengandungi rekod dan penerangan ringkas tentang ciri keseluruhan projek, catatan penentuan tahap kemasan dan sebagainya. Kebanyakan / kesemua analisis kos sekarang adalah jenis berelemen (elemental cost analysis). Wujudnya analisis kos adalah untuk menyediakan Data terhadap rancangan kos

Pecahan kos adalah mengikut format ‘Standard Form of Cost Analysis’, kaedah pengiraan mestilah mengikut suatu format yang konsistendan berdasarkan sama ada kepada bill tender ataupun Finalised BQ .

 

 

 

 

Aplikasi/Kegunaan Analsis Kos

Adalah untuk membuat perbandingan kos diantara dua buah bangunan dijalankan dengan penelitian elemen-elemen kos bersabit dengan elemen atau pun bahagian kegunaan utama sesebuah bangunan itu.

 

Boleh digunakan untuk memenuhi 3 tujuan penting :

  1. untuk membolehkan pihak akitek serta klien untuk memahami bagaimana kos diagihkan mengikut komponen berfungsi dalam bangunan tersebut.
  2. Untuk membawa pihak perekabentuk dan klien mencari kaedah mengagihkan kos bangunan untuk menghasilkan syatu rekabentuk kepada klien
  3. Untuk membolehkan tindakan ‘remedial’ dijalankan dengan cepat selepas penerimaan tender.

Terdapat 2 jenis analisis kos :

a. Analisis Kos Ringkas (Consice cost analysis)

hanya satu mukasurat, mengandungi maklumat latarbelakang dan kos untuk enam elemen.
Kos / m3 of GFA
    1. Analisis Kos Terperinci ( detailed cost analysis )

- 4 mukasurat, bentuk kontrak, bentuk projek, keadaan pasaran, spesifikasi, butiran kontrak, kawasan dinding dan lantai dan ketinggian bangunan.

 

 

Maklumat/ Data Kos

Amatlah mustahak dari segi menghasilkan maklumat kos seperti rancangan kos, laporan kos dan sebagainya .

Ia akan memastikan samaada sesuatu anggaran itu boleh diterima atau tidak.

 

 

Kegunaan Data Kos

  1. Ramalan kos
  2. Perbandingan kos
  3. Menyeimbangkan kos

 

 

Had Kos

Had kos adalah kos maksima yang dipersetujui oleh klien dalam projek pembinaan. Perunding hendaklah memastikan cadangan mereka tidak melebihi daripad had kos ini. Lebihan daripada had kos ini akan mergikan klien

 

 

Laporan Kos

laporan atau ringkasan yang dibuat oleh pengurus projek tentang kos kerja atau jumlah perbelanjaan. laporan ini dibuat setiap minggu atau 2 minggu sekali.

 

 

 

6. Faktor-Faktor Mempengaruhi Kos Bangunan

Faktor-faktor yang mempengaruhi kos (kerja) bangunan amnya 2 jenis :

 

A. Peringkat Rekabentuk

  1. Kehendak / keperluan dari segi fungsi, teknikal dan estetika.
  2. Kaitan antara rekabentuk dan selenggaraan – keperluan pengguna atau tuan punya.
  3. Angkubah (variable) dari segi rekebentuk, pembinaan, saiz, bentuk dan sebagainya .

 

 

B. Peringkat Pembinaan

  1. keadaan tapak
  2. syarat-syarat kontrak
  3. kaedah / teknik pembinaan
  4. fakta-fakta yang ridak boleh ditentukan

 

 

Peringkat Rekabentuk

Fungsi

~ meliputi tujuan / matlamat bangunan itu.

cth : hospital dengan fungsi asas ialah perubatan untuk mereka yang sakit.

boleh dianalisiskan dengan lebih terperinci umpamanya jenis penyakit

 

Teknikal

~ perlu mematuhi Akta Bangunan dan kehendak / prasyarat Majlis, badan berkuasa (Tenaga, Dewan bandaraya/perbandaran, Bomba, Pihak Kesihatan dll)

cth : pencegah kebakaran kepada elemen bangunan seperti pintu dan tangga kecemasan.

Elemen ini adalah perlu disediakan dan kos tidak dititkberatkan dengan terlampau.

 

Estetika

~ melibatkan kehendak klien dari segi mutu kemasan dan rupa bangunan yang diidamkan.

cth : pilihan ‘texture’ , warna dan jenis kelas.

 

 

 

Rekabentuk

~ aspek-aspek yang harus dipertimbangkan adalah dari segi kos modal dan kos penyelenggaraan pada masa depan dan melibatkan ‘cost in use’ untuk memastikan pilihan yang dibuat lebih menguntungkan dalam jangkamasa yang lama.

 

Kehendak Pengguna dan Tuan Punya

~ amat berbeza sama sekali yang mana klien dan pengguna adalah golongan yang berlainan. ia melibatkan aspek pandangan dan kualiti bahan binaan serta kemasan.

Pada peringkat rekabentuk, faktor-faktor yang mempengauhi kos timbul hasil daripada kehendak-kehendak untuk memuaskan keperluan-keperluan tuan punya (owner) dan pengguna (user) dan termasuk juga kombinasi antara keperluan estetika dan keperluan struktur.

 

 

Implikasi Kos Dari Segi Variasi Rekabentuk

Meliputi / melibatkan :

  1. Structural Form – pilihan antara pembinaan berangka ataupun pembinaan struktur membawa beban (load bearing) (seeley 44-49)
  2. Bentuk Pelan – nisbah ukur keliling dengan keluasan lantai (Seeley 18-21 & 24-26)
  3. Saiz – dalam banyak keadaan sekiranya saiz bangunan adalah besar, jumlah purata kos pembinaan per kaki persegi akan rendah (seeley 21-24)
  4. Tinggi – meningkat dengan meningkatnya kos per kaki persegi bangunan. (seeley 28-30)
  5. Ruang Sirkulasi dan Perhubungan – ruang ini adalah perlu diminimumkan (seeley 26-28)
  6. Ketebalan lantai dan beban – semakin tebal lantai, semakin tinggi kos. Pemilihan terhadap ketebalan lantai akan mempengaruhi struktur tiang dan rasuk (struktur) bangunan (seeley 38)
  7. Jarak antara tiang – pertambahan jarak antara tiang akan meningkatkan kos kerana rasuk yang lebih tebal diperlukan untuk menanggung beban. (seeley 37)

 

wujudnya konsep bangunan perindustrian adalah untuk meminimakan variasi-variasi seperti di atas. (Ferry & Seeley – Building Morfology –chap 16)

 

 

Peringkat Pembinaan

Pengaruh kos dari segi :

  1. Keadaan tapak
    1. Lokasi
    2. Access dan pengawalan trafik
    3. saiz tapak
    4. keadaan tanah
    5. organisasi
  1. Syarat-syarat Kontrak – syarat-syarat yang tertentu
    1. masa pembinaan
    2. jenis kontrak
    3. ciri dan magnitud
    4. kejituan penyediaan kontrak
  1. Kaedah / teknik Pembinaan – berkaitan dengan rekabentuk
    1. Jenis struktur
    2. Penggunaan jentera yang releven
    3. kaedah pengalian
    4. aspek ‘concreting / mixing
    5. Keperluan lift dan pergerakan – statik atau bergerak.
  1. Faktor-faktor yang tidak dapat dipastikan
    1. keadaan ekonomi
    2. masalah buruh
    3. keadaan cuaca
    4. halangan bawah tanah
    5. masalah kesempitan dan kerajaan
    6. masalah krisis ekonomi

 

Morfologi Bangunan

(Ferry & Brandon – DBP 1994, Kuala Lumpur ~ Chap. 16)

Makna parameter ialah sebagai suatu kuanttiti yang malar bagi sesebuah bangunan tetapi berubah bagi bangunan yang lain.

 

Parameter Kos dapat dibahagikan kepada 2 peringkat :

  1. Peringkat rekabentuk bangunan atau morfologi (kesan pengaruh bentuk dan ketinggian keatas kos)
  2. Peringkat yang menjadi komponen utama serta faktor yang mempengaruhi saiz, kuantiti dan kos.

 

 

Bentuk Bangunan

~ bentuk bangunan mempengaruhi kawasan sekitar dan saiz kompenan menegak seperti dinding, tingkap, sekatan dll. Juga butiran lilitan seperti jenis tanah, papan pesawit dan cucuran bumbung.

 

~ bangunan bersudut kanan yang mempunyai lilitan terendah memberikan hasil yang paling baik.

 

  

~ bentuk segi empat padat – dikenali penyelesaian ekonomi disebabkan pengurangan kos bagi unsur tegak luasnya serta mempunyai bidang dinding terendah untuk pengiraan haba panas yang hilang.

 

~ saiz bangunan – juga faktor penting bagi mendapatkan kos yang berkesan. semakin luas kawasan pelan untuk bentuk yang diberikan, lebih rendah nisbah dinding kepada lantainya.

 

~ penjimatan yang dapat dihasilkan bagi bangunan yang besar membuatkan pembinaan bangunan secara kelompok menjadi lebih menarik – dinding luar dan kerja akhirnya memerlukan hasilan kerja yang bermutu tinggi disebabkan ia lebih terdedah kepada cuaca yang menyebabkan harganya lebih mahal

 

~ rumah teres –cth baik bagi penjimatan kos disebabkan ia dibina dalam satu kumpulan (tapak, bumbung dan dinding yang dikongsi)

 

~ Bangunan besar – menyediakan penempatan berkelompok dengan menggunakan kemudahan perkhidmatan bersama. kos lebih rendah bagi setiap unit.

~ Lebih tinggi sesebuah bangunan itu lebih besar perbandingan kosnya.

 

 

 

~ kos dikenakan untuk menyediakan servis bagi bangunan terutama di tingkat atas (lif pantas, mengepam air naik keatas, sistem pembuangan najis dan sampah untuk turun ke bawah.

 

~kos kerja di takat yang tinggi daripada tanah apabila menegakkan bangunan – disamping kos yang dikenakan untuk mengangkat barangan dan pekerja ke tingkat yang di kehendaki, serta masa yang di gunakan oleh pekerja semasa naik dan turun semula. Kos keselamatan juga adalah lebih tinggi.

 

~ kos bagi menjalankan dan menjaga – pembersihan tingkap, mengecat semula dan membaiki yang dilakukan keatas permukaan bangunan adalah lebih tinggi berbanding dengan tingkat bawah.

 

~oleh kerana itu, bangunan tinggi tidak seharusnya dibandingkan dengan kos tanah sehinggalah penjimatan daripada kos tanah yang disebabkan oleh kawasan kerja yang kecil dapat membayar kos yang lebih bagi bangunan.

 

~ nilai tanah mestilah lebih tinggi kerana sesebuah bangunan tinggi perlukan kawasan sekeliling yang luas dan pengurangan terhadap keperluan ke atas tanah tidak sama dengan bangunan yang rendah.

 

 

 

~ bangunan bertingkat satu biasanya tidak ekonomik kerana ia memerlukan kawasan lantai yang luas dan beban daripada sekatan dinding dan penghadang. Bangunan yang menegak adalah lebih ekonomik.

 

~ pembinaan rumah bertingkat satu adalah ekonomik untuk bangunan substandard atau sementara yang mana tapak dan struktur tidak boleh dibuat dengan mudah bagi menampung tingkat yang lebih banyak.

 

~ apabila bangunan melebihi bilangan tingkat itu, pelbagai faktor didapati menambahkan kos bangunan. Antaranya ialah susah untuk mengagihkan kos bagi bingkai yang berbeza. Bingkai itu sendiri seharusnya kuat dan teguh dan keperluan untuk menyediakan lif bahan yang tahan kebakaran dan peralatan yang mahal, memungkinkan kesukaran untuk mencapai kos yang terendah.

 

 

Kawasan Tertutup Yang Optimum

~ penutup bangunan iaitu dinding luas dan bumbung yang tertutup merupakan faktor penting pada sesebuah bangunan.

 

~ bangunan yang bersegi empat sama boleh dijimatkan di kawasan dinding tetapi jumlah kos untuk menutupnya bergantung kepada bilangan tingkat yang telah dipilih untuk sesebuah penempatan.

 

Pembelajaran Kos Unsur

~ penyelidikan kos dan pembelajaran kos selalunya diperlukan diperingkat awal rekabentuk sesebuah bangunan (iaitu apabila arkitek memikirkan pilihan untuk rekabentuk)

 

~ pembelajaran kos - semua sistem bangunan mempunyai keadaan optimum yang tertentu (seperti muatan, jarak dll) dan kebanyakannya berada di peringkat paling ekonomik.

 

~ biasanya terdapat satu keadaan pada setiap bahagian optimum yang tertentu yang mana sistem tersebut masih lagi berada di tahap yang ekonomik.

 

~ ketahanan kebakaran, bahan penebat untuk udara panas dan penebat bunyi yang mempunyai takat kepiawaian yang tinggi biasanya lebih mahal.

 

 

Tapak

~ Jenis tapak yang diperlukan dipengaruhi oleh jenis struktur yang akan dipikul; biasanya struktur yang menonjolkan beban titik yang berat tidak terbawa oleh jaluran tapak biasa.

 

~ kayu cerucuk adalah mahal untuk digunakan dan hanya digunakan apabila tapak biasa agak mustahi untuk digunakan disebabkan timbulnya kedalaman dan bentukan sudut yang bergabung dengan mata air bawah tanah.

 

~ kerja mencerucuk bangunan adalah melebihi kos sebenar disebabkan kerja bagi menutup cerucuk adalah rumit.

 

 

 

Bingkai

~ pembelajaran tentang kos diperlukan bagi menentukan jenis bingkai yang hendak digunakan.

 

~ dinding luar sesebuah bangunan tempat penempatan memerlukan kualiti tertentu, yang tahan cuaca dan peredara udara panas. Dinding ini berkeupayaan menahan beban yang

 

berat dan kosnya sama seperti dinding yang tahan bebanan serta mempunyai fungsi yang sama untuk prestasi peredaran udara dan cuaca.

 

~ ruang lantai yang lebih menjimatkan bergantung kepadajarak dan beban. Dengan itu adalah perlu untuk memberikan perhatian setiap kes dengan teliti.

 

~ bebanan lantai biasa walau bagaimanapun tidak mungkin memberikan hasil yang baik dengan jarak lingkungan 2.5 meter.

 

~ Ruang jarak yang melebihi 5 meter pula akan memberikan kos tambahan terhadap lantia dan bumbung.

 

 

 

7. Rancangan Kos

Definasi :

Rancangan kos adalah suatu rangka kerja yang sistematik dan konsisten untuk penganggaran. Tanpanya, tiada asas yang boleh digunakan secara saintifik untuk membuat analisis perbandingan walaupun setiap anggaran itu mempunyai risiko tersendiri, sebelum ianya terbukti. Namun dengan adanya penggunaan sistem rancangan kos ini, maka risiko kesilapan dapat diminimakan.

 

Matlamat

  1. Memastikan dua perkara dipenuhi iaitu :
  1. Pihak klien mendapat nilai kepada pelaburannya.
  2. semua pelaburan klien digunakan dengan teliti dengan rekabentuk yang seimbang.
  1. Untuk memastikan wang keluaran tidak melebihi daripada had kos yang dipersetujui oleh klien.

 

Wujudnya sistem rancangan kos ini adalah kerana beberapa faktor :

  1. Terdapatnya kelemahan yang banyak dalam kerosakan bangunan
  2. trend penggunaan bahan binaan baru yang menungkinkan kaedah pembinaan yang lebih kompleks.
  3. Peningkatan dalam keinginan klien terhadap konstrain kos yang di hadapi dalam pembinaan bangunan.

 

Teknik-Teknik Rancangan Kos

Sebagai suatu prinsip umum, jenis teknik rancangan kos yang digunakan tertakluk kepada 4 faktor :

  1. Ketepatan suatu anggaran kos yang dikehendaki
  2. Peruntukan masa yang diberikan untuk membuat anggaran
  3. Maklumat yang diperolehi.
  4. Jenis Projek

 

Kaedah-kaedah Rancangan Kos

  1. Kaedah Isipadu (Cubic Method) ( Rate / m3)
  2. Superficial Method ( Rate / m3)
  3. Cost Per Unit ( Ruang berfungsi)
  4. Storey- enclosure Method
  5. Approximate Quantities (Elemental estimate)

Untuk membuat rancangan kos yang tepat, beberapa faktor dibawah perlu dipertimbangkan dan diubahsuai. Antaranya :

  1. Preliminaries
  2. Risiko rekabentuk –untuk menentukan proses rekabentuk pada masa depan.
  3. Kontigensi kontrak
  4. Pasaran dalam industri
  5. Harga yang ditetapkan bagi elemen bangunan.

 

 

Kaedah Isipadu

Kaedah ini melibatkan pengukuran bangunan dari segi isipadunya, bermakna mengukur kira lebar, panjang dan tinggi sesebuah bangunan.

Kaedah ini tidak begitu kerap digunakan lagi kerana pelbagai kelemahan ;

  1. ianya boleh digunakan untuk membanding 2 bangunan yang hampir sama dari segi jenis dan fungsi sahaja. Jarang terdapat 2 bangunan yang hampir sama.
  2. ianya tidak mengambil kira tentang variasi-variasi rekabentuk / teknik binaan dan dengan demikian kelemahan utama kaedah ini adalah dari menentu suatu kadar harga yang tetap.
  3. Tidak mengambil kira kenaikan kadar upah dan kos bahan binaan.

 

 

Contoh A

Isipadu kadar/m3

Kilang A - 10m x 90m x 5m = 4500m3 RM 10

Kilang B - 15m x 100m x 6m = 9000m3

 

Harga kilang A = RM 45,000

Jikalau digunakan kadar harga yang sama, harga kilang B ;

Harga kilang B = RM 90,000 iaitu 100% lebih daripada harga kilang A.

 

Tetapi keluasan lantai dan bumbung telah naik daripada 900m2 –1500m2 ; iaitu kenaikan 66% sahaja.

 

Juga keluasan dinding luar telah naik daripada 1000m2 ke 1380m2 iaitu kenaikan 38% sahaja.

Nyata bahawa harga RM 90,000 tidak tepat. Sepatutnya harga kilang B = RM 45,000 ditambah purata kenaikan dari segi keluasan lantai, bumbung dan dinding luar.

Cth : (68 + 38) = 52% iaitu RM 68,400.

2

Jadi jelas di sini bahawa penggunaan kadar harga/m3 RM10 adalah salah. Kadar harga m3 yang sepatutnya diguna ialah RM68,400 + 9000 m3 = RM 7.60/m3

 

 

 

Contoh B

 

50

 

 

15 30

 

 

 

 

50

 

 

 

30

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Kelemahan Utama

  1. ia hanya membuat pengiraan dari segi udara yang dibuang oleh sesebuah bangunan dan tidak mencerminkan kuantiti bahan dan buruh yang digunakan dalam pembentukan ruang dan pembahagian ruang dalam bangunan.
  2. ia tidak mengambil kira tentang berapa banyak tingkat yang terdapat dalam sesebuah bangunan. Ini adalah mustahak oleh kerana ianya melibatkan lebih bahan-bahan dan kerja buruh seperti lantai konkrit bertetulang, tambahan tandas, papak lif tambahan, lampu dan pencahayaan, pendingin hawa dan sebagainya .

 

 

Kelebihan

Mudah untuk membuat pengiraan kasar. Ia memberikan pengukuran yang mudah dan cepat walaupun kesahihannya adalah sangat diragui.

 

 

 

 

 

 

 

 

Superficial Method ( Rate / m3)

Kaedah ini melibatkan pengukuran keluasan lantai sesebuah bangunan itu. Ianya dikira kepada elemen dan juga bahagian dalam, dinding luar dan ketebalan dinding dan bukaan untuk tangga tidak diambil kira.

 

Kaedah ini adalah popular kerana cara pengiraannya adalah mudah dan senang difahami oleh pihak klien terutama dari segi kaitan dengan keluasan lantai berfungsi. Oleh kerana ia dikira akan menjimatkan masa dan wang dalam penyediaan suatu anggaran awal.

 

Kaedah ini mempunyai kelemahan dari segi inflexibality dan ia juga tidak mengambil kira tentang variasi-variasi rekabentuk, terutama sekali kesan variasi dari segi tinggi tingkat dan jumlah tinggi sesebuah bangunan.

 

Contoh A

Kilang A - keluasan 900m2 = RM45,000 kadar = RM 50

Kilang B - keluasan 1500m2 x RM50 = RM 75,000

 

Contoh B

Office A - keluasan 7 x 750m2 = 5250m3

Harga RM 504,000 kadar RM 96

Oleh itu Office B – keluasan 8x 750 = 6000m3

Harga 6000 x 96 = RM 57,000

 

Cost Per Unit ( Ruang berfungsi)

~ Mudah dan cepat

Jumlah diperolehi ialah :

Jumlah unit x kadar bagi satu unit

 

Kadar bagi satu unit diambil daripada pengiraan bangunan yang sediaada.

Kaedah ini mengambil kira kenaikan upah, perubahan saiz dan bentuk, lokasi dan keadaan tapak.

 

Terdapat kesulitan dalam penyediaan kadar unit yang tetap.

Kaedah ini berguna untuk memberikan gambaran perbandingan kepada klien alternatif rekabentuk sebelum rekabentuk terperinci yang memerlukan kos anggaran sebenar.

Ia sesuai untuk kontrak berskil besar dan melibatkan jangka panjang dan melibatkan pembinaan beberapa bangunan yang serupa.

cth : bangunan kerajaan dan sekolah.

 

kaedah ini tidak sesuai untuk bangunan individu.

Beberapa jenis bangunan yang sesuai untuk digunakan kaedah ini ialah :

panggung wayang

gereja pangiraan terhadap kos untuk satu tempat duduk

panggung wayang

hospital pengiraan terhadap kos untuk satu unit katil pesakit

tempat letak kereta Pengiraan untuk satu unit tempat letak kereta.

 

 

Storey- enclosure Method

Kaedah ini mengira setiap keluasan lantai untuk komponen-komponen seperti lantai, bumbung dan dinding luar diukur kira terlebih dahulu.

 

Setiap komponen tersebut diberi ‘weightage factors’ iaitu mengikut kadar peraturan yang berbeza yang telahpun dihasilkan daripada suatu kajian yang dijalankan oleh pihak RICS.

 

Peraturannya adalah seperti berikut :

  1. menganda-duakan keluasan lantai bawah
  2. Mengira keluasan bumbung daripada pelan
  3. Menganda-duakan keluasan lantai tingkat atas, dengan pertambahan 15% untuk tingkat pertama, 30% untuk tingkat kedua, 45% untuk tingkat ke tiga dan seterunya pertambahan 15% bagi setiap tingkat.

 

Kaedah ini mengambilkira faktor yang teramat penting iaitu bentuk pelan, tinggi tingkat dan tinggi bangunan keseluruhannya.

 

 

 

 

 

 

 

Contoh :

Bangunan pejabat 7 tingkat

Lantai m2 Weightings Sub-total

lantai bawah 750 x 2.00 1500.00

1st x 2.15 1625.00

2nd x 2.30 1725.00

3rd x 2.45 1837.50

4th x 2.60 1950.00

5th x 2.75 2062.50

6th x 2.90 2175.00

Bumbung x 1.00 750.00

Dinding luar 3900 x 1.00 3900.00

Storey enclosed area 17,512.00

Kos bangunan = RM 504,000 dan kos per kaki persegi ialah : RM 28.75

Bagi Bangunan pejabat 8 tingkat ;

Pengiraan seperti diatas tetapi tambahan pada tingkat ke 7

7th 750m2 x 3.05 2207.50

Storey enclosed area 19,800.00

19,800m2 @ kos per kaki persegi RM 28.78 = RM 569,844

 

 

Approximate Quantities (Elemental estimate)

Kaedah ini memecahkan bangunan kepada beberapa elemen atau komponen yang boleh diukur kira secara kasar daripada lakaran lukisan pelan.

 

Anggaran untuk setiap komponen ini diasingkan dan dicampurkan kemudian untuk menghasilkan jumlah kos anggaran.

 

adalah berbentuk format ‘taking off’ yang dipermudahkan

item dikumpulkan bersama untuk menghasilkan kadar unit keseluruhan

 

 

 

 

Pareto Law

Pareto adalah seorang ahli ekonomi Itali yang mengemukakan prinsip 80/20. Dia mengatakan bahawa satu bahagian peratusan yang kecil daripada pembolehubah operasi iaitu 20% akan memperolehi 80% daripada keuntungan manakala bahagian peratusan lain yang lebih besar (80%) hanya memperolehi 20% daripada keuntungan.

 

 

Contoh :

20% daripada barangan keluaran syarikat mampu menjana sebahagian besar daripada keuntungan yang dijangkakan manakala 80% keluaran yang lain hanya mampu menjana sebahagian kecil daripada keuntungan yang dijangkakan.

 

Jadi jika pengurusan mengutamakan 20% ini, maka 80% yang lain boleh dilaksanakan secara asas sampingan.

 

Prinsip ini memisahkan produk itu kepada 2 kategori keupayaan keuntungan yang berbeza ( iaitu yang lebih penting secara relatif dan yang tidak penting )

 

Pareto Law digunakan untuk mengenalpasti alternatif strategi yang memberi faedah yang optimum. Ia menyenangkan pemilihan strategi alternatif yang sesuai kerana ia membantu menyelesaikan perhubungan di antara pelbagai operasi variable.

 

 

contohnya :

perhubungan antara bil pelanggan dengan impaknya keatas ekonomi.

 

 

 

80

 

20

 

 

 

80

 

20

 

 

 

 

 

membolehkan alternatif yang lebih penting dipilih dahulu manakala yang lainnya dipertimbangkan kemudiannya atau boleh diabaikan (20% alternatif merupakan keutamaan untuk dipertimbangkan)

 

Sebahagian besar kekayaan dunia adalah dipunyai oleh populasi minoriti manakala majoriti daripada populasi hanya memiliki sebahagia kecil kekayaan itu.

 

Asas bagi analisis Pareto ialah satu penjadualan pembolehubah (variable) mengikut magnitud kepentingan yang semakin menurun.

 

Contohnya :

20-30% daripada elemen bangunan/bahagian binaan akan menekan sebahagian besar daripada jumlah kos bangunan, manakala 70-80% daripada elemen/ bahagian yang lain cuma mewakili bahagian yang minor sahaja daripada kos tersebut.

 

Analisis ini membolehkan pihak pengurusan untuk memisahkan bahagian kecil yang penting daripada majoriti bahagian yang tidak penting supaya usaha dapat ditumpukan kepada bahagian yang dapat dikendalikan dengan berkesan.

 

 

 

 

8. Kawalan Kos

Pengekosan berdasarkan kepada :

maklumat yang ada
teknik yang sesuaikos belanjawan, kawalan dan unjuran
tahap yang sesuai

Pembangunan perlu berlandaskan kepada aspek :

  1. bangunan
  2. tanah

  3. Kos-kos lain

 

 

Pemilihan pembangunan juga perlu berdasarkan kepada :

  1. kos pasaran
bahan
buruh
pengurusan dll.
  1. Teknik-teknik yang diperlukan
  2. Penguasaan dan pengetahuan teknologi binaan
  3. menginteraksikan (1), (2) dan (3).

 

Akitek – bertanggungjawab dalam penyediaan utiliti yang efektif pada tapak dan merekabentuk sebuah bangunan yang berfungsi.

 

Jurukur Bahan – penasihat ekonomi kepada klien untuk keseluruhan proses menyiapkan bangunan.

 

Kontraktor – bertanggungjawab dalam penyediaan semua sumber-sumber yang diperlukan untuk melaksanakan konsep arkitek yang mengikuti keperluan klien.

 

 

 

Keperluan Untuk Kawalan Kos

(Keperluan Luar)

  1. Menyiapkan bangunan dalam masa yang cepat
konstrain masa dan wang
masa perlahan / kos meningkat
kualiti meningkat / kos meningkat
kos sedikit / masa dan kualiti yang rendah
  1. Keperluan klien
klien pada masa sekarang lebih berpengetahuan
permintaan klien yang lebih kompleks
  1. Harapan klien
  2. klien berbentuk organisasi (sektor awam atau swasta) adalah dalam organisasi yang besar dan mengharapkan taraf profesional yang lebih tinggi daripada perunding binaan.

  3. Wujudnya alternatif binaan

oleh kerana terdapat pelbagai alternatif samada dari segi teknik pembinaan ataupun bahan dan komponen binaan memerlukan kepada kos yang efektif.

 

Kos Bahan/komponen :

  1. Kos bahan tinggi / jangka hayat lebih lama – kos pemulangan tinggi
  2. Kos bahan rendah / jangka hayat pendek – kos pemulangan rendah tetapi kos penyelenggaraan tinggi.

Teknik Binaan

  1. masa binaan lama / kos binaan tinggi – pulangan tinggi
  1. Inflasi
Keadaan ekonomi kapitalis yang selalu mengalami inflasi menyebabkan kenaikan harga dan kos binaan.
Wujudnya pertandingan antara sektor
Kadar 4-5% setahun di Malaysia
Biasanya meningkat 10% setiap tahun
Kontigensi sebanyak 10% perlu diambil kira dalam sesuatu projek pembangunan.
  1. Bangunan Pintar
memenuhi keperluan pengguna. Ia juga perlu dianggarkan dengan pulangan ekonomik pengguna/klien

cth : penyediaan studio di USM

  1. Penjimatan Tenaga

Perlu dilihat dalam alternatif keselesaan.

cth : air-cond pusat memerlukan kepada kos operasi yang tinggi.

 

 

Objektif Kawalan Kos

Diantara beberapa objektif kawalan kos ialah :

  1. Perlu memberi nilai yang optimum kepada pelaburan, termasuk pulangan yang optimum dengan mengambilkira :-
  1. kos melepas
  2. Risiko

 

  1. Pengagihan belanjawan harus di samaratakan untuk bahagian bangunan yang berlainan. Ini termasuk struktur, sub-struktur, kerja luar dan sebagainya yang perlu dikoordinasikan untuk memberikan bangunan yang berkualiti.
  2. Memastikan pengunjuran kos tidak melebihi had dalam keadaan yang normal yang dipersetujui oleh klien. Umpamanya unjuran RM300,000 kos pembinaan selama 2 tahun akan datang haruslah rasional.

 

 

Komponen Ekonomi Kepada Pembangunan

(Anggaran Kos)

Ia boleh dilihat dari segi mikro dan makro

 

Pembangunan Dalam Ertikata ‘Makro’

perlukan belanjawan kepada sektor-sektor (ekonomi) yang tertentu:

-sosial (hospital, klinik dan sebagainya )

-ekonomi (industri dan sebagainya )

-pertahanan (kompleks, pertahanan, lapangan terbang dan sebagainya )

 

Pembangunan Dari Segi ‘Mikro’

adalah terdiri daripada :

  1. Tanah (25% -kos dikawal oleh pasaran/kuasa politik)
  2. Bangunan (30%)
  3. Infrastruktur (25%)
  4. Kos lain seperti :
yuran perundangan
pembiayaan
bayaran kepada kerajaan
pengurusan

 

 

Kawalan Kos Terminologi

  1. Pelan Kos
  2. Pernyataan cadangan belanjawan sesuatu projek yang merangkumi had-had kepad item-item kualiti bangunan dan kos lain.

  3. Semakan Kos
  4. Kos yang dianjurkan pada tahap-tahap tertentu, yang mana sekiranya berlaku lebihan kos ianya diselesaikan secara sistematik.

  5. Analisis Kos
  6. Pecahan yang sistematik kepada data-data bangunan yang telah siap berdasarkan kepada elemen-elemen tertentu untuk membantu pelunjuran kos projek pada masa depan.

  7. Elemen

Komponen kepada bangunan yang memebuhi kehendak/fungsi tertentu tanpa mengira rekabentuk, spesifikasi atau pembinaan. (selalunya pelan kos dan analisis kos adalah berdasarkan kepada analisis elemen)

Elemen-elemen adalah terdiri daripada substruktur, superstruktur, perkhidmatan bangunan, perabut, kemasan dan kerja-kerja luar.

Substruktur – ialah kerja-kerja asas seperti kerja cerucuk

Superstruktur – kerangka, lantai asas, bumbung, tangga, dinding (luar dan dalam), kemasan (lantai, siling dll) tingkap dan pintu.

Perkhidmatan bangunan – pemasangan sanitasi, peralatan perkhidmatan, pembuangan dan peralatan elektrik.

 

 

 

Prinsip-Prinsip Kawalan Kos

Tiga (3) prinsip kawalan kos

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  1. Mesti wujudnya satu bentuk rujukan yang ;
  1. menghasilkan had kos dan anggaran yang realistik
  2. merancang bagaimana anggaran itu harus dibelanjakan diantara elemen-elemen bangunan berikut.
  3. Mesti ada suatu kaedah semakan
  4. mesti ada suatu cara untuk membuat kerja pembaikan

 

 

 

Elemental Cost Plan

Untuk memudahkan proses perbandingan antara sesuatu projek dengan suatu projek yang lain, suatu bangunan itu dipecahkan kepada beberapa elemen berikut :

  1. Preliminaries / insurans
  2. Kontigensi
  3. Kerja Lantai bawah
  1. Elemen Struktur
  1. Kerangka
  2. Lantai tingkat atas
  3. Bumbung
  4. Bumbung terbuka
  5. Tangga
  6. Dinding luar
  7. Tingkap
  8. Pintu Luar
  9. Struktur dalaman
  10. Dinding sekatan
  11. Pintu dalama
  12. Ironmongery
  13.  

     

     

    b. Kemasan

  14. kemasan dinding
  15. kemasan lantai
  16. kemasan siling
  17. kemasan bumbung
  18. lekapan
  19. c. Perkhidmatan

  20. Sanitari
  21. Paip air dan paip buangan
  22. Khidmat air sejuk
  23. Khidmat air panas
  24. Pemanas
  25. Penyejuk / pendingin hawa
  26. Khidmat gas
  27. Elektrik
  28. Pencahayaan lampu
  29. Lekapan kemasan
  30. Kerja-kerja luar
  31. Sundries

 

 

Elemen-elemen bangunan mesti memenuhi syarat-syarat di bawah :

  1. ia harus yang boleh ditakrifkan untuk memastikan ia dikenalpasti.
  2. ia mesti ada kepentingan dari segi kos
  3. ia mesti mudah diasingkan dalam pengukuran dan penganalisaan
  4. ia mesti boleh dibanding dan diselaraskan dengan kos yang lain.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

9.Kajian Kemungkinan

Tahap kajian kemungkinan sesuatu projek itu berlaku selepas ‘lump sum’ dilakukan terhadap projek tersebut.

 

Pada tahap ini, para perunding sepatutnya mengemukan kepada pihak klien dengan suatu penilaian (appraisal) dan cadangan untuk memastikan samaada suatu projek itu berdaya maju ataupun tidak.

 

Suatu sistem kawalan kos yang berkesan amat diperlukan diperingkat ini dengan mengambilkira ketiga-tiga prinsip dalam kawalan kos iaitu :

  1. mesti ada suatu bentuk rujukan yang melibatkan 2 taha ;
  1. menentukan anggaran pertama yang realistik
  2. merancang bagaimana anggaran ini dapat dibelanjakan terhadap kesemua elemen bangunan itu.
  1. mesti ada suatu kaedah pemeriksaan
  2. mesti ada suatu cara untuk membuat tindakan dan perubahan

 

Jadi prinsip pertama seharusnya diamalkan oleh para perunding untuk memberikan kepada pihak klien suatu had kos.

Sebaliknya pihak klien mungkin telah menghadkan belanjawannya terlebih dahulu dan ini bermakna para perunding mesti memastikannya dengan cadangan mereka, berasaskan kepada kehendak klien.

 

 

Untuk memastikan suatu had kos yang berkesan untuk tujuan kajian kemungkinan ini, akan melibatkan maklumat mengenai :

  1. ruang – melibatkan keluasan lantai bangunan cadangan
  2. standard – tahap/mutu bangunan yang dikehendaki
  3. kegunaan – bangunan dan fungsi bangunan tersebut

 

Biasanya untuk menentukan bahawa belanjawan (anggaran) yang didapati itu (had kos) diagihkan dengan seimbang mengikut elemen-elemen sebuah bangunan, pihak jurukur bahan menggunakan kaedah ‘approximate quantities atau elemental estimating.

 

Sekiranya maklumat yang diperolehi pada peringkat ini mengcukupi, maka pihak jurukur bahan boleh menyediakan suatu rujukan pelan kos.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Bentuk / Format Kajian Kemungkinan

Terdapat pelbagai jenis kajian kemungkinan yang boleh disediakan oleh Akauntan, Penilai , Jurutera, Jurukur Bahan, Pengurus Projek, Perunding Bangunan dan sebagainya .

Laporan sepatutnya tepat, lengkap dan padat.

 

Contoh kandungan kajian kemungkinan pengurus projek

Bahagian 1.00 Pengenalan

      1. Definasi
      2. brief klien
      3. Kawasan cadangan
      4. Keadaan tapak
      5. Konstrain rekabentuk
      6. cadangan – jenis kemudahah

- konsep rekabentuk

- Layout (bentuk trafik)

Keperluan teknikal
      1. Pelan Bangunan

Bahagian 2.00 Cadangan Pembangunan

Bahagian 3.00 Analisis Impak Kawasan Tapak

      1. cadangan pembangunan
      2. kegunaan tanah

Bahagian 4.00 Anggaran kos dan Pelan Kos

      1. Keseluruhan kerja
      2. kerja kejuruteraan
      3. Kos bangunan
      4. ringkasan kos
      5. Kaedah pinjaman
      6. ringkasan

Bahagian 5.00 Kesimpulan dan Cadangan

      1. kesimpulan dan cadangan
      2. Langkah perlu diambil

Bahagian 6.00 Appendix

6.01 Pelan lokasi

6.02 Pelan layout

6.03 Lakaran pelan jenis banguna

6.04 kajian penilaian

6.05 Penjadualan Projek

6.06 Kos jangkaan Klien

6.07 Aliran tunai

 

 

 

10.Belanjawan Pembangunan

Rancangan dan kawalan kos untuk menghasilkan belanjawan dalam bentuk limit kos yang dipersembahkan dalam bentuk ‘elemental cost plan’

 

Selain daripada kos bangunan, terdapat kos lain yang menjadi komponen kos pembangunan keseluruhan.

cth :

kos tanah
kos perudangan
yuran profesional
Kos kerja-kerja luaran
Kos pengiklanan dan jualan
Faedah pinjaman berkala @ sementara
Sumbangan kepada pihak berkuasa
Yuran pelan
Bayaran pemindahan penduduk dan penyediaan tapak

 

Kesemua perbelanjaan ini memberi kesan kepada hasil pulangan yang diharapkan oleh pihak pemaju, terutama sekali dalam projek yang berbentuk komersil yang mana keuntungan sangat mustahak.

 

 

Pertimbangan juga penting terhadap kos tanah yang dipengaruhi oleh :

  1. Analsis penawaran dan permintaan
  2. Kegunaan kawasan
  3. Lokasi
  4. Ciri-ciri fizikal
  5. Adanya kemudahan awam iaitu elektrik, pengangkutan dan sebagainya .
  6. Jenis tanah – samaada pegangan bebas, kawasan rizab melayu
  7. Pembangunan tapak kajian samaada berdayamaju atau tidak.

 

Faktor-faktor Yang Mempengaruhi Pembangunan

  1. Hakmilik tanah
  2. Ciri-ciri tapak
keadaan tapak
paras air bawah tanah
kontor
halangan
perkhidmatan
akses
Orientasi
  1. Kawalan perancangan
impak kepada persekitaran
plot ratio
bentuk trafik

 

  1. Bangunan khas
akitektural
bangunan sejarah
estetika

 

  1. Perundangan
Kanun Tanah Negara
Kawasan Rezab Melayu
Kawasan simpanan

 

 

11. Teknik Rekabentuk

Penilaian untuk rekabentuk adalah berdasarkan kepada perkara-perkara berikut :

  1. Apakah konstrain yang dihadapi
  2. Apakah kepentingan rancangan tersebut
  3. Keluasan ruang yang dikehendaki
  4. Jenis susunatur ruang yang dikehendaki
  5. Bentuk bangunan
  6. Tahap penentuan yang dikehendaki

~ oleh kerana didapati sebanyak 80% daripada kos akhir sesebuah bangunan itu dicapai diperingkat ‘pre-sketch’, maka adalah menjadi suatu tumpuan mustahak untuk pihak jurukur bahan memastikan iaitu kos ini dapat di kawal dengan nasihat serta rasional yang munasabah.

 

~ kebelakangan ini terdapat beberapa kaedah yang cuba memudahkan nasihat kos dan kaedah rekabentuk di tahap ‘pre-sketch design’.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

~ memahami kaedah rekabentuk adalah mustahak kerana ia membolehkan seseorang jurukur bahan itu mengetahui :

  1. masa yang paling efektif untuk memberikan nasihat
  2. Jenis nasihat yang seharusnya diberi
  3. Matlamat kumpulan perekabentuk selain daripada meminimakan kos

 

Semakin awal sesuatu nasihat itu diberikan adalah lebih baik untuk menyumbangkan kepada rekabentuk akhir. Keperluan adalah kepada teknik-teknik yang boleh menyelesaikan masalah yang dihadapi dan memberi bantuan dalam masa yang seringkas mungkin.

 

 

 

 

 

 

 

 

12. Kaedah Rekabentuk Dan Nasihat Kos

 

 

 

 

Untuk Menghasilkan

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Kaitan Antara Rekabentuk dan Kos

 

 

 

 

 

Rekabentuk - 3 tahap

  1. analisis – masalah dikaji untuk memahami apakah yang dikehendaki
  2. sintesis – maklumat yang diperolehi digunakan untuk mencari suatu penyelesaian
  3. Penaksiran – yang mana penyelesaian dihasilkan dalam suatu bentuk yang diukur dan dikira.

 

 

 

 

13. Model Kos

 

j Unit

 

Space

 

Element & Control

 

 

(Design-cost planning)

Features

k (Appro. Quantities)

SMM Items

l Operations

 

m Resources

 

N/B : Pyramid also reflects

Degree of Detailed Required

 

Adalah ditakrifkan sebagai suatu gambaran simbolik mengenai sesuatu sistem yang mana isi kandungan sistem itu dinyatakan dalam bentuk faktor-faktor yang mempengaruhi kosnya.

 

 

Matlamat

  1. Memberi keyakinan kepada pihak klien berkenaan dengan dengan jangkaan kos projek, contoh ialah ‘economic assurance’.
  2. Membolehkan suatu gambaran mengenai sesuatu bangunan itu diwujudkan dengan cepat untuk tujuan supaya kosnya boleh dikaji dan dianalisa.
  3. Untuk menubuhkan suatu sistem yang munasabah supaya nasihat kos dapat diberikan kepada arkitek untuk memastikan ianya bersesuaian dengan rekebentuk yang hak dihasilkan. Nasihat ini sepatutnya boleh digunakan dan boleh di ‘refine’kan.
  4. Untuk menghasilkan suatu hubungan antara kawalan kos rekabentuk dan cara yang mana kos diperhasilkan dan di kawal di tapak bina, untuk membantu komunikasi diantara ‘design teori’dan ‘contract manager’

 

Garis panduan / prinsip untuk pendekatan serta pujian suatu model itu :

~ tahap kehalusan (degree of refinement) suatu model itu haruslah seimbang dan mampu diubahsuai kepada tahap kehalusan rekabentuk

 

~Data-data kos dalam sesuatu model itu seharusnya boleh dipastikan, dikemaskinikan tanpa melibatkan terlampau banyak masa.

 

~Model itu seharusnya memberikan kaitan antara objektif, klien dan kumpulan perekabentuk

 

~Model seharusnya mempunyai kebolehan untuk mengikuti konstrain yang dikenakan keatas penyelesaian yang dicadangkan supaya keputusan dapat dibuat.

 

~Hasil daripada ‘proses modelling’ini seharusnya dalam penentuan kuantiti supaya ianya menjadi sebahagian daripada proses membuat keputusan secara strategik.

 

 

14. Data Kos

( Ferry – pg 129)

 

Amatlah mustahak dari segi menghasilkan maklumat kos seperti rancangan kos, laporan kos dan sebagainya .

Ia akan memastikan samaada sesuatu anggaran itu boleh diterima atau tidak.

Maklumat kos diguna untuk mengawal dan mengetui kontrak

 

Peringkat yang memerlukan maklumat kos

  1. Anggaran preliminaries
insepsi dan kajian kemungkinan
kawasan lantai, lokasi bangunan dengan melakukan perbandingan dengan projek dahulu.
  1. Comparetive costing
perbandingan dengan kos bangunan lain, kawasan keluasan lantai
sebagai rekod jurukur bahan untuk menyediakan senarai kuantiti.
  1. Pelan kos permulaan
harga dipengaruhi oleh bentuk pelan, ketinggian tingkat dan kegunaan bangunan.
  1. Pemeriksaan kos
memastikan rekabentuk dalam lingkungan kos target.
Untuk penyediaan senarai bahan.

 

 

Kebolehgunaan Maklumat Kos

~ maklumat kos yang diperolehi perlu dikemakinikan berdasarkan kepada keadaan semasa.

~ faktor yang diambilkira semasa mengumpul maklumat ialah :

-saiz projek, kestabilan harga buruh dan bahan binaan, jenis tender, jenis kontrak dan tahun pembinaan.

~ Pengumpulan maklumat daripada senarai bahan memerlukan kepada kemahiran

~ kos unit adalah terdiri daripada :

    1. Parameter yang boleh ditentukan
    2. Kos tambahan (kehendak rekabentuk yang spesifik)
    3. Keperluan abnormal yang tidak diketahui di peringkat ramalan.

 

 

Maklumat kos diguna untuk :

1. mengawal dan mengetui kontrak

  1. anggaran menepati harga tender
  2. wang telah dibelanja mengikut kehendak klien
  3. berbincang dengan kontraktor agar mewujudkan ikatan kontrak

 

 

 

 

 

 

 

Kegunaan Data

  1. Untuk membuat ramalan kos
  2. Untuk membuat perbandingan kos
perbandingan antara item berfungsi dengan bangunan yang lain.
  1. Menyeimbangkan kos dan membahagikan kos kepada unit-unit yang kecil
  2. Analisis trend kos.

 

 

Sumber-sumber Data

  1. Technical Press – The Surveyor
  2. Builder’s Price Book
  3. Information Services (BCIC, MIS, RICS)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Angka Tunjuk Bangunan (Building Index)

 

Untuk tujuan rancangan kos, data-data kos seharusnya diubahsuai untuk memastikan bahawa kesemua maklumat-maklumat kos mengambilkira variasi-variasi atau perubahan yang berkaitan dengan kos buruh dan bahan binaan.

 

Penggunaan Angka Tunjuk Bangunan ini memastikan bahawa kehendak ini dipatuhi. Fungsi utama ATB ialah untuk menilai perbezaan yang wujud antara tender mengikut tender yang tertentu.

 

Ia boleh digunakan untuk membuat perbandingan kos bangunan yang mana tender untuk bangunan tersebut telah diperolehi pada tarikh yang berlainan.

 

Ia juga boleh digunakan untuk mengubahsuai analisis-analisis kos bangunan yang lama kepada harga masa kini. kaedah ini juga boleh digunakan untuk meramal trend kos pada masa hadapan.

 

 

 

Kaedah Penggunaan Angka Tunjuk Bangunan

Tentukan tarikh asas meklumat yang digunakan
Dapatkan aspek lokasi, perkelasan dan sebagainya dengan tepat.
Kemaskinikan dengan menggunakan formula :

current index ( new index )

Base index ( old index )

Update factor x cost/Fs x GFA of new = Total kos per

analysis building building element of building

Dalam Penggunaan ATB, tarikh asas mestilah diketahui (ataupun ditentukan) dan ia selalu diberi nilai 100.

Kesemua kenaikan ataupun kekurangan pada masa akan datang mestilah dikaitkan dengan nilai asas ini.

 

 

 

 

 

 

 

Contoh :

Tahun 1981 – kos per kaki persegi untuk projek Bangunan Pejabat – RM80

Sekarang (1985)- kos per kaki persegi untuk projek sama – RM120

 

Sekiranya harga 1981 itu hendak dijadikan nilai asas, ia akan diberikan nilai 100 dan angka tunjuk bangunan untuk kos 1985 akan diberikan nilai 150, didapati dengfan cara tersebut :

( New - Base ) x 100 + 100

Base

cth :

(120 – 80) x 100 +100 = Cost index in relation to base

80 100 = 150

Pada base 100, sebarang angka yang menunjukkan keuntungan berdasarkan kepada index adalah melebihi daripada 100 ( dalam kes ini 150).

Bagaimanapun sekiranya hnedak membuat perbandingan masa, ia hendaklah dikemaskinikan dengan cara berikut :

    1. = 6.56
    1. (1.064 – tidak boleh melebihi drp. 100)

115.2 – 108.2 = 7.1