KULIAH 6

KAEDAH PENILAIAN

KAEDAH RESIDUAL (KAEDAH NILAI BAKI)

 

 

6.1 PENGENALAN

 

 

Kaedah ini paling biasa digunakan untuk menilai daya-maju sesebuah skim pembangunan.

 Skim pembangunan mungkin terdiri dari:

 1. Pembangunan bangunan baru di tapak yang sudah dibersihkan.

 2. Pembangunan semula tapak yang sudah dibina ini melibatkan peruntuhan bangunan sedia ada dan penggantian dengan bangunan baru.

 3. Pengubahsuaian atau pemajuan bangunan sedia ada (digelar `refurbishment bagi bangunan komersial atau `rehabilitation' bagi bangunan kediaman)

 4. atau gabungan ketiga-tiganya.

  Dalam kesemua kes ini Penilaian Residual akan digunakan untuk mengukur daya-maju kewangan bagi pembangunan tersebut.

 

  

6.2 PENGGUNAAN KAEDAH

 

Terdapat 3 sebab utama penilaian residual dilakukan:

  1.    Untuk mengira nilai maksima tapak pembangunan yang dipertimbangkan untuk dibeli oleh pemaju. Nilai pembangunan maksima kemudiannya dibandingkan dengan harga yang diminta (harga jualan dipasaran) bagi melihat samada menguntungkan atau tidak, bagi pemaju membeli tapak tersebut dan meneruskan pembangunan.

  2.    Untuk mengira keuntungan jangkaan dari perlaksanaan pembangunan bagi tapak yang  dimiliki oleh pemaju. Nilai tapak kini merupakan antara kos pembangunan yang diketahui (ia mungkin baru diperoleh oleh pemaju selepas melakukan pengiraan seperti dinyatakan di atas, atau ia mungkin merupakan milik pemaju untuk beberapa masa lalu). Nilai residual dari pengiraan merupakan jumlah keuntungan yang sepatutnya diperoleh dari pembangunan yang dicadangkan. Jika keuntungan adalah pada jumlah menasabah, ia akan menggalakkan pemaju untuk meneruskan cadangan pembangunannya. Jika ianya tidak menasabah, pemaju mungkin akan menangguhkan pembangunan atas tapak itu atau membiarkannya begitu sahaja.

 3.     Untuk mengira kos tertinggi bagi kerja-kerja pembinaan setelah tanah diperoleh/dibeli dan kos yang terperinci diketahui. Dalam kes ini margin keuntungan minima yang boleh diterima, ditentukan. Tujuannya ialah penyeliaan atau pemantauan kerja pembinaan dan memastikan margin keuntungan yang menasabah diperoleh, terutamanya apabila berlaku pindaan atau perubahan pada harga.

 Dalam sesuatu pembangunan berkemungkinan ketiga-tiga pengiraan akan dilakukan.

 

 6.3 PERSAMAAN ASAS

 Penilaian residual boleh dinyatakan dalam persamaan yang mudah dengan jawapannya adalah yang residue, atau baki yang tinggal, selepas menolak kos pembangunan dari nilai pembangunan iaitu:

  

Harga Jualan Pembangunan yang telah siap             A

tolak

Kos Pembangunan  

(termasuk peruntukan keuntungan)                         B

                                                                          -------

 Residue bagi membeli tanah                                  C

(Kos maksima tapak)                                          -------

 

 

Melalui kaedah ini, nilai tanah ditentukan oleh apa yang boleh dibina di atas tanah tersebut; nilai dan  kos pembangunan itu.

 Walau pun penilaian residual boleh dinyatakan sebagai satu persamaan yang mudah, mungkin terdapat kesukaran dalam menganggarkan secara tepat komponen dalam persamaan. Apabila terlalu banyak angkubah dalam persamaan, maka jika berlaku perubahan dalam beberapa angkubah ia akan memberi jawapan yang amat berbeza.

 Perhatian yang lebih perlu diambil dalam menggunakan penilaian residual ini. Sedapat yang boleh ia perlulah disemak dengan bukti-bukti harga tanah yang sebanding di pasaran.

 Back to Kuliah

 6.4 LANGKAH PENILAIAN

 

6.4.1 Analisis Potensi Pembangunan

Potensi pembangunan boleh diketahui melalui kajian-kajian daya maju iaitu kajian tapak, kajian pasaran dan pertimbangan am rekabentuk. Melalui kajian tapak, data-data fizikal tapak, perancangan, perundangan dan pembangunan sekitar dikumpulkan. Rumusan daripada kajian tapak memberi petunjuk kepada jenis pembangunan yang berdaya maju dari segi fizikal di atas tapak tersebut.

 Kajian pasaran pula melibatkan pengumpulan data-data penawaran dan permintaan. Ia juga merangkumi maklumat harga dan sewa pasaran. Daripada kajian ini diketahui jenis pembangunan yang berdaya maju dari segi pasaran dan harga atau sewa yang boleh dikenakan bagi pembangunan yang bakal dilaksanakan.

 Kajian pertimbangan am reka bentuk melibatkan pertimbangan konsep perancangan dan reka bentuk yang bakal dilaksanakan di atas tapak cadangan. Pelan susun atur, pelan lantai dan spesifikasi kasar bangunan dihasilkan daripada konsep-konsep awal tadi. Hasil kajian ini akan memberi gambaran awal berkeaan bentuk pembangunan yang bakal dijalankan di atas tapak.

 

6.4.2 Nilai Pembangunan Kasar

Langkah kedua ialah menganggarkan nilai modal atau nilai pasaran bagi pembangunan yang akan dilaksanakan.

 

  

6.5 CONTOH PENGIRAAN

 

Contoh 1

 

Katakan seorang pemaju ingin mengetahui nilai residual bagi sebuah tapak perindustrian di mana jumlah pendapatan sewa dari bangunan yang telah siap dijangka sebanyak $100,000 setahun, jumlah kos bangunan termasuk segala yuran dsbnya diajangka sebanyak $700,000. Pembinaan dilaksanakan selepas 6 bulan dari tarikh tapak diperoleh dan tempuh pembinaan bangunan adalah 2 tahun; maka tempuh pembangunan keseluruhan dijangka 2.5 tahun.

 

Nilai yang dijangka

 

Pendapatan            (6.5.1)          100,000

ATB @8%            (6.5.2)           12.5

                                                ----------

Nilai Modal                                                            1,250,000

 

Kos yang  dijangka   

 

Kos membina       (6.5.3)        700,000

(termasuk semua yuran dsb)

 

Pinjaman jangkapendek

bagi separuh tempuh bgn

@15% setahun            (6.5.4)       105,000

 

Pulangan untuk risiko &   (6.5.5)

keuntungan pemaju @ 20%

dari Nilai Modal                    250,000

 

Jumlah  Kos                                                                     1,055,000

                                                                       -------------

 

Nilai Tapak                  

 

Nilai tapak maksima (apabila

pembangunan siap)                            (6.5.6)                  195,000

Nilai Kini $1 untuk 2.5 tahun

@15% setahun (pinjaman atas tapak)                                0.7

                                                                                  ------------

Nilai Tapak maksima pada hari ini                                136,500

 

 

 Back to Kuliah

 

6.5.1   Pendapatan

 Ini merupakan pendapatan yang akan diterima jika bangunan tersebut sedia disewakan pada hari ini. Walaupun bangunan tidak dapat disewakan sehingga disiapkan dalam jangkamasa 2.5 tahun - nilai sewa masa kini biasanya diandaikan untuk menggelakkan masalah dalam membuat jangkaan masa hadapan.

 Nilai sewa tahunan bersih digunakan. Ini mengandaikan bahawa semua perbelanjaan seperti pembaikan, senggaraan dan insuran telah diperuntukkan agar pendapatan bersih  (sebelum cukai) yang diperoleh sebanding dengan lain-lain pelaburan bukan-hartanah. Adalah menjadi praktis yang biasa bahawa penyewa bertanggungjawab ke atas perbelanjaan ini oleh itu nilai sewa biasanya dinyatakan sebagai sewa bersih. Bagi kompleks komersial yang biasanya mempunyai ramai penyewa maka kos pengurusan untuk menutupi pengutipan sewa, pembaikan dan senggaraan dsb perlu ditolakkan secara berasingan bagi mendapatkan sewa bersih setahun.

 

 6.5.2 Kadar Pulangan Pelaburan

 Kadar pulangan pelaburan merupakan kadar pulangan yang diharapkan oleh pelabur dari sesuatu pelaburan. Oleh itu dalam kes hartanah, kadar pulangan pelaburan merupakan kadar pulangan yang diharap akan diperolehi jika melabur dalam hartanah tersebut. Kadar pulangan ini dipengaruhi oleh banyak faktor dan darjah pengaruh faktor-faktor tersebut adalah berbeza menurut jenis sesuatu hartanah. Umumnya faktor-faktor tersebut adalah faktor yang mempengaruhi nilai kepentingan hartanah.

 Setelah kadar pulangan diketahui maka nilai modal pembangunan boleh dikirakan iaitu:

 Kadar pulangan x Nilai Modal = Pendapatan setahun

 

dalam contoh 1 tadi kadar pulangan adalah 8% dan pendapatan tahunan adalah $100,000 setahun, maka

 

8% x NM = $100,000

NM      = $100,000 x 100

                                 8

= $1,250,000

============

 

atau dengan menggunakan formula Angka Tahun Belian untuk selama-lamanya pada kadar pulangan tersebut, iaitu

 

Pendapatan setahun                                    100,000

darab

ATB untuk selamanya @8%                        12.5

   -------------

Nilai Modal                                             $1,250,000

                                                              --------------

 

 

 

6.5.3   Kos Pembinaan

 Merupakan kos-kos yang terlibat dalam pembinaan bangunan. Dari itu ia tidak termasuk kos tapak dan kos perolehan tapak.

(Perlu bezakan antara kos pembinaan dengan kos pembangunan).

 Di antara kos-kos yang biasa dirangkumi adalah:

 

i.   Bayaran kelulusan perancangan

ii.  Kos pembersihan tapak

iii. Kos kerja tanah

iv.  Kos bangunan

v.   Kos infrastruktur

vi.  yuran iktisas

vii. kos pinjaman (tidak termasuk kos pinjaman untuk tapak)

viii.kos pengurusan

ix.  kontigensi

x.   kos pemasaran dan promosi

 

 

 

6.5.4   Pembiayaan Jangka Pendek

 

Pembangunan harta tanah melibatkan modal yang besar. Modal ini dipinjam untuk menampong perbelanjaan. Sumber-sumber utama pinjaman ialah bank komersial, bank saudagar atau institusi kewangan yang lain seperti syarikat insuran dan perdanaan.

 Pemaju mengandaikan wang pinjaman jangka pendek untuk membiayai kos pembinaan akan dibayar balik di akhir tempoh pembangunan. Wang ini diperoleh  daripada penjualan rumah-rumah atau pembangunan tersebut.

 Kadar pinjaman jangka pendek bergantung kepada taraf peminjam, jumlah pinjaman dan tempoh melunaskan pinjaman. Biasanya kadar ini melebihi 0.5% hingga 6% daripada kadar asas bank.

 Terdapat pemaju yang menggunakan dana sendiri yang diperoleh daripada pembangunan lepas untuk membiaya pembangunan mereka. Namun, jika pemaju ingin mengetahui nilai tapak di pasaran terbuka, kadar pinjaman semasa hendaklah diambilkira kerana ia akan mencerminkan kos melepas bagi wang yang digunakan.

 Dalam praktis kontraktor dibayar setiap bulan dan aliran wang keluar setiap bulan. Oleh itu untuk menampong perbelanjaan ini, pembiayaan jangkapendek dibuat. Pinjaman pembiayaan ini hanya dilunaskan di akhir tempoh pembinaan. Maka faedah atas pinjaman akan terkumpul sepanjang tempoh pembinaan.

 Oleh itu andaian yang dibuat terutamanya dalam kerja penilaian awal ialah pinjaman jangka pendek melibatkan tempoh yang kurang (biasanya separuh) daripada jangka masa pembinaan (biasanya 2 tahun) dan faedah atas kadar pinjaman dikira setiap 3 bulan.

 

 

6.5.5   Keuntungan Modal dan Kadar Pulangan Pembangunan

 

Dalam kes di mana penilaian pembangunan dibuat untuk mencari nilai maksima tapak yang mampu dibeli oleh pemaju, maka keuntungan dan risiko pemaju ini akan ditentupastikan terlebih awal; iaitu peratusan dari Nilai Pembangunan Kasar atau peratusan dari Kos Pembangunan.

  

Sebaliknya jika tapak telah pun dibeli, maka keuntungan dan risiko pemaju (keuntungan modal) boleh ditentukan dengan cara di bawah:

  

Nilai Pembangunan Kasar (Nilai Modal)            1,250,000

tolak

Kos Pembangunan

-  Kos Pembinaan               805,000

-  Kos Tapak                       136,500

(termasuk kos prolehan)

-  Pinjaman atas kos tapak    58,500             1,000,000

                                            ----------                ----------

Baki untuk Keuntungan Modal                          $250,000                                                                                                                                                         ==========

 

 

Keuntungan sebagai % dari kos keseluruhan = Keuntungan Modal                                                                                                           Kos pembangunan

 

= 250,000

-------        %

1,000,000

 

= 25%

===

 

 

Keuntungan sebagai % dari Nilai Modal =Keuntungan Modal

                                                Nilai modal

 

 

=  250,000

------------       %

1,250,000

 

= 20%

====

 

 

 

Jika bangunan itu tidak dijual sebaliknya diSEWAkan dan pemaju terus mengekalkan kepentingannya dalam pembangunan tersebut, kadar pulangan pembangunan boleh diketahui . Formulanya adalah :

 

Pendapatan setahun yang dijangka          $100,000 setahun

 

 

Kos pembangunan

- kos pembinaan                          805,000

- kos tapak                                   136,500

(termasuk perolehan tapak)

- pinjaman atas kos tapak             58,500

                                                       ---------

Jumlah Kos Pembangunan         $1,000,000

 

 

Kadar Pulangan Pembangunan = Pendapatan tahunan x 100%

                                        Kos Pembangunan

 

= 100,000     x 100%

----------

1,000,000

 

= 10%

=====

 

Kadar pulangan pembangunan ini  (10%) boleh dibandingkan dengan kadar pulangan pelaburan hartanah (8%).

 Perbezaan antara keduanya adalah keuntungan tahunan pemaju (10%-8%); sebagaimana perbezaan antara Nilai Modal dengan Kos Pembangunan adalah keuntungan modal pemaju.

 

 

 

6.5.6.     Kos Tapak dan Perolehan Tapak

  

Ia tidak termasuk dalam kos pembinaan, tetapi merupakan salah satu kos dari kos pembangunan. Ia merupakan jumlah kos yang perlu dibayar bagi mendapatkan tapak untuk pembangunan.

 Oleh itu ia merangkumi nilai tapak di pasaran dan kos-kos yang terlibat dalam proses mendapatkan/membeli tapak tersebut contohnya yuran peguam, duti stem, iklan dan sebagainya.

 Jika penilaian residual dibuat untuk menentukan nilai tapak maksima yang mampu dibayar oleh pemaju, maka baki yang tinggal setelah ditolak semua kos dan juga keuntugan dan risiko pemaju yang telah ditetapkan adalah nilai tapak (termasuk kos perolehan). Nilai ini perlu dinilaikinikan bagi memberi nilai tapak pada masa kini. Nilai inilah yang kemudiannya akan dibandingkan dengan nilai tapak yang ditawarkan di pasaran, iaitu:

 

Nilai tapak maksima (apabila pembangunan siap)                          195,000

Nilai Kini $1 untuk 2.5 tahun

@15% setahun                                                                           0.7

                                                                                         ------------

Nilai Tapak maksima pada hari ini                                       136,500

 

  Sebaliknya jika penilaian residual adalah untuk mencari keuntungan modal dari sesuatu pembangunan, iaitu tapak diandaikan telah pun diperolehi, maka nilai tapak ini perlu dicari dengan menggunakan kaedah perbandingan.  Semakan boleh dibuat di akhir pengiraan dengan menetapkan keuntungan yang diperoleh bagi mencari nilai tapak yang maksima.

 

 

6.5.7 Pembiayaan atas Tapak

Faedah yang dikenakan untuk membiaya belanja memperoleh/membeli tapak adalah sama dengan kadar pinjaman jangka pendek. Faedah dikenakan di sepanjang tempoh pembangunan kerana jumlah pinjaman akan dibayar balik sepenuhnya apabila skim siap. Tempoh 2.5 tahun digunakan kerana masa yang diambil antara tempoh pembelian dengan tempoh tapak mula dibangunkan ialah 6 bulan.

 Oleh itu dalam contoh ini wang sebanyak RM136 500 diperlukan sekarang bagi memperoleh tapak. Wang ini dibiaya melalui pinjaman. Diandaikan pinjaman hanya dapat dilunaskan apabila pembangunan siap; maka pada 2 tahun 6 bulan akan datang dengan kadar faedah 15% setahun, jumlah yang perlu dibayar ialah RM195 000.

 Back to Kuliah