KULIAH 6
KAEDAH PENILAIAN
KAEDAH
RESIDUAL (KAEDAH NILAI BAKI)
6.1 PENGENALAN
Kaedah
ini paling biasa digunakan untuk menilai daya-maju sesebuah skim pembangunan.
Skim
pembangunan mungkin terdiri dari:
1.
Pembangunan bangunan baru di tapak yang sudah dibersihkan.
2.
Pembangunan semula tapak yang sudah dibina ini melibatkan peruntuhan bangunan
sedia ada dan penggantian dengan bangunan baru.
3. Pengubahsuaian atau pemajuan bangunan sedia ada (digelar `refurbishment bagi bangunan komersial atau `rehabilitation' bagi bangunan kediaman)
4.
atau gabungan ketiga-tiganya.
Dalam
kesemua kes ini Penilaian Residual akan digunakan untuk mengukur daya-maju
kewangan bagi pembangunan tersebut.
6.2
PENGGUNAAN KAEDAH
Terdapat
3 sebab utama penilaian residual dilakukan:
1.
Untuk mengira nilai maksima
tapak pembangunan yang dipertimbangkan untuk dibeli oleh pemaju. Nilai
pembangunan maksima kemudiannya dibandingkan dengan harga yang diminta (harga
jualan dipasaran) bagi melihat samada menguntungkan atau tidak, bagi pemaju
membeli tapak tersebut dan meneruskan pembangunan.
2.
Untuk mengira keuntungan
jangkaan dari perlaksanaan pembangunan bagi tapak yang
dimiliki oleh pemaju. Nilai tapak kini merupakan antara kos pembangunan
yang diketahui (ia mungkin baru diperoleh oleh pemaju selepas melakukan
pengiraan seperti dinyatakan di atas, atau ia mungkin merupakan milik pemaju
untuk beberapa masa lalu). Nilai residual dari pengiraan merupakan jumlah
keuntungan yang sepatutnya diperoleh dari pembangunan yang dicadangkan. Jika
keuntungan adalah pada jumlah menasabah, ia akan menggalakkan pemaju untuk
meneruskan cadangan pembangunannya. Jika ianya tidak menasabah, pemaju mungkin
akan menangguhkan pembangunan atas tapak itu atau membiarkannya begitu sahaja.
3.
Untuk
mengira kos tertinggi bagi kerja-kerja pembinaan setelah tanah diperoleh/dibeli
dan kos yang terperinci diketahui. Dalam kes ini margin keuntungan minima yang
boleh diterima, ditentukan. Tujuannya ialah penyeliaan atau pemantauan kerja
pembinaan dan memastikan margin keuntungan yang menasabah diperoleh, terutamanya
apabila berlaku pindaan atau perubahan pada harga.
Dalam
sesuatu pembangunan berkemungkinan ketiga-tiga pengiraan akan dilakukan.
6.3
PERSAMAAN ASAS
Penilaian
residual boleh dinyatakan dalam persamaan yang mudah dengan jawapannya adalah
yang residue, atau baki yang tinggal, selepas menolak kos pembangunan dari nilai
pembangunan iaitu:
Harga Jualan Pembangunan yang telah siap
A
tolak
Kos Pembangunan
(termasuk peruntukan keuntungan)
B
-------
Residue
bagi membeli tanah
C
(Kos maksima tapak)
-------
Melalui kaedah ini, nilai tanah ditentukan oleh apa yang boleh dibina di atas tanah tersebut; nilai dan kos pembangunan itu.
Walau
pun penilaian residual boleh dinyatakan sebagai satu persamaan yang mudah,
mungkin terdapat kesukaran dalam menganggarkan secara tepat komponen dalam
persamaan. Apabila terlalu banyak angkubah dalam persamaan, maka jika berlaku
perubahan dalam beberapa angkubah ia akan memberi jawapan yang amat berbeza.
Perhatian
yang lebih perlu diambil dalam menggunakan penilaian residual ini. Sedapat yang
boleh ia perlulah disemak dengan bukti-bukti harga tanah yang sebanding di
pasaran.
6.4
LANGKAH PENILAIAN
6.4.1
Analisis Potensi Pembangunan
Potensi
pembangunan boleh diketahui melalui kajian-kajian daya maju iaitu kajian tapak,
kajian pasaran dan pertimbangan am rekabentuk. Melalui kajian tapak, data-data
fizikal tapak, perancangan, perundangan dan pembangunan sekitar dikumpulkan.
Rumusan daripada kajian tapak memberi petunjuk kepada jenis pembangunan yang
berdaya maju dari segi fizikal di atas tapak tersebut.
Kajian
pasaran pula melibatkan pengumpulan data-data penawaran dan permintaan. Ia juga
merangkumi maklumat harga dan sewa pasaran. Daripada kajian ini diketahui jenis
pembangunan yang berdaya maju dari segi pasaran dan harga atau sewa yang boleh
dikenakan bagi pembangunan yang bakal dilaksanakan.
Kajian
pertimbangan am reka bentuk melibatkan pertimbangan konsep perancangan dan reka
bentuk yang bakal dilaksanakan di atas tapak cadangan. Pelan susun atur, pelan
lantai dan spesifikasi kasar bangunan dihasilkan daripada konsep-konsep awal
tadi. Hasil kajian ini akan memberi gambaran awal berkeaan bentuk pembangunan
yang bakal dijalankan di atas tapak.
6.4.2
Nilai Pembangunan Kasar
Langkah
kedua ialah menganggarkan nilai modal atau nilai pasaran bagi pembangunan yang
akan dilaksanakan.
6.5
CONTOH PENGIRAAN
Contoh
1
Katakan
seorang pemaju ingin mengetahui nilai residual bagi sebuah tapak perindustrian
di mana jumlah pendapatan sewa dari bangunan yang telah siap dijangka sebanyak
$100,000 setahun, jumlah kos bangunan termasuk segala yuran dsbnya diajangka
sebanyak $700,000. Pembinaan dilaksanakan selepas 6 bulan dari tarikh tapak
diperoleh dan tempuh pembinaan bangunan adalah 2 tahun; maka tempuh pembangunan
keseluruhan dijangka 2.5 tahun.
Nilai yang
dijangka
Pendapatan
(6.5.1) 100,000
ATB @8%
(6.5.2)
12.5
----------
Nilai Modal
1,250,000
Kos yang
dijangka
Kos membina
(6.5.3)
700,000
(termasuk semua yuran dsb)
Pinjaman jangkapendek
bagi separuh tempuh bgn
@15% setahun
(6.5.4)
105,000
Pulangan untuk risiko &
(6.5.5)
keuntungan pemaju @ 20%
dari Nilai Modal
250,000
Jumlah
Kos
1,055,000
-------------
Nilai
Tapak
Nilai
tapak maksima (apabila
pembangunan
siap)
(6.5.6)
195,000
Nilai
Kini $1 untuk 2.5 tahun
@15%
setahun (pinjaman atas tapak)
0.7
------------
Nilai
Tapak maksima pada hari ini
136,500
6.5.1
Pendapatan
Ini
merupakan pendapatan yang akan diterima jika bangunan tersebut sedia disewakan
pada hari ini. Walaupun bangunan tidak dapat disewakan sehingga disiapkan dalam
jangkamasa 2.5 tahun - nilai sewa masa kini biasanya diandaikan untuk
menggelakkan masalah dalam membuat jangkaan masa hadapan.
Nilai
sewa tahunan bersih digunakan. Ini mengandaikan bahawa semua perbelanjaan
seperti pembaikan, senggaraan dan insuran telah diperuntukkan agar pendapatan
bersih (sebelum cukai) yang
diperoleh sebanding dengan lain-lain pelaburan bukan-hartanah. Adalah menjadi
praktis yang biasa bahawa penyewa bertanggungjawab ke atas perbelanjaan ini oleh
itu nilai sewa biasanya dinyatakan sebagai sewa bersih. Bagi kompleks komersial
yang biasanya mempunyai ramai penyewa maka kos pengurusan untuk menutupi
pengutipan sewa, pembaikan dan senggaraan dsb perlu ditolakkan secara berasingan
bagi mendapatkan sewa bersih setahun.
6.5.2 Kadar Pulangan Pelaburan
Kadar
pulangan pelaburan merupakan kadar pulangan yang diharapkan oleh pelabur dari
sesuatu pelaburan. Oleh itu dalam kes hartanah, kadar pulangan pelaburan
merupakan kadar pulangan yang diharap akan diperolehi jika melabur dalam
hartanah tersebut. Kadar pulangan ini dipengaruhi oleh banyak faktor dan darjah
pengaruh faktor-faktor tersebut adalah berbeza menurut jenis sesuatu hartanah.
Umumnya faktor-faktor tersebut adalah faktor yang mempengaruhi nilai kepentingan
hartanah.
Setelah
kadar pulangan diketahui maka nilai modal pembangunan boleh dikirakan iaitu:
Kadar
pulangan x Nilai Modal = Pendapatan setahun
dalam
contoh 1 tadi kadar pulangan adalah 8% dan pendapatan tahunan adalah $100,000
setahun, maka
8%
x NM = $100,000
NM
= $100,000 x 100
8
=
$1,250,000
============
atau dengan menggunakan formula Angka Tahun
Belian untuk selama-lamanya pada kadar pulangan tersebut, iaitu
Pendapatan
setahun
100,000
darab
ATB
untuk selamanya @8%
12.5
-------------
Nilai
Modal
$1,250,000
--------------
6.5.3
Kos Pembinaan
Merupakan
kos-kos yang terlibat dalam pembinaan bangunan. Dari itu ia tidak termasuk kos
tapak dan kos perolehan tapak.
(Perlu
bezakan antara kos pembinaan dengan kos pembangunan).
Di
antara kos-kos yang biasa dirangkumi adalah:
i.
Bayaran kelulusan perancangan
ii.
Kos pembersihan tapak
iii.
Kos kerja tanah
iv.
Kos bangunan
v.
Kos infrastruktur
vi.
yuran iktisas
vii.
kos pinjaman (tidak termasuk kos pinjaman untuk tapak)
viii.kos
pengurusan
ix.
kontigensi
x.
kos pemasaran dan promosi
6.5.4
Pembiayaan Jangka Pendek
Pembangunan
harta tanah melibatkan modal yang besar. Modal ini dipinjam untuk menampong
perbelanjaan. Sumber-sumber utama pinjaman ialah bank komersial, bank saudagar
atau institusi kewangan yang lain seperti syarikat insuran dan perdanaan.
Pemaju
mengandaikan wang pinjaman jangka pendek untuk membiayai kos pembinaan akan
dibayar balik di akhir tempoh pembangunan. Wang ini diperoleh
daripada penjualan rumah-rumah atau pembangunan tersebut.
Kadar
pinjaman jangka pendek bergantung kepada taraf peminjam, jumlah pinjaman dan
tempoh melunaskan pinjaman. Biasanya kadar ini melebihi 0.5% hingga 6% daripada
kadar asas bank.
Terdapat
pemaju yang menggunakan dana sendiri yang diperoleh daripada pembangunan lepas
untuk membiaya pembangunan mereka. Namun, jika pemaju ingin mengetahui nilai
tapak di pasaran terbuka, kadar pinjaman semasa hendaklah diambilkira kerana ia
akan mencerminkan kos melepas bagi wang yang digunakan.
Dalam
praktis kontraktor dibayar setiap bulan dan aliran wang keluar setiap bulan.
Oleh itu untuk menampong perbelanjaan ini, pembiayaan jangkapendek dibuat.
Pinjaman pembiayaan ini hanya dilunaskan di akhir tempoh pembinaan. Maka faedah
atas pinjaman akan terkumpul sepanjang tempoh pembinaan.
Oleh
itu andaian yang dibuat terutamanya dalam kerja penilaian awal ialah pinjaman
jangka pendek melibatkan tempoh yang kurang (biasanya separuh) daripada jangka
masa pembinaan (biasanya 2 tahun) dan faedah atas kadar pinjaman dikira setiap 3
bulan.
6.5.5
Keuntungan Modal dan Kadar Pulangan
Pembangunan
Dalam
kes di mana penilaian pembangunan dibuat untuk mencari nilai maksima tapak yang
mampu dibeli oleh pemaju, maka keuntungan dan risiko pemaju ini akan
ditentupastikan terlebih awal; iaitu peratusan dari Nilai Pembangunan Kasar atau
peratusan dari Kos Pembangunan.
Sebaliknya
jika tapak telah pun dibeli, maka keuntungan dan risiko pemaju (keuntungan
modal) boleh ditentukan dengan cara di bawah:
Nilai
Pembangunan Kasar (Nilai Modal)
1,250,000
tolak
Kos
Pembangunan
-
Kos Pembinaan
805,000
-
Kos Tapak
136,500
(termasuk
kos prolehan)
-
Pinjaman atas kos tapak
58,500 1,000,000
----------
----------
Baki
untuk Keuntungan Modal
$250,000
==========
Keuntungan
sebagai % dari kos keseluruhan = Keuntungan Modal
Kos
pembangunan
=
250,000
-------
%
1,000,000
=
25%
===
Keuntungan sebagai % dari Nilai Modal
=Keuntungan Modal
Nilai modal
=
250,000
------------
%
1,250,000
=
20%
====
Jika
bangunan itu tidak dijual sebaliknya diSEWAkan dan pemaju terus mengekalkan
kepentingannya dalam pembangunan tersebut, kadar pulangan pembangunan boleh
diketahui . Formulanya adalah :
Pendapatan setahun yang dijangka
$100,000 setahun
Kos pembangunan
- kos pembinaan
805,000
- kos tapak
136,500
(termasuk
perolehan tapak)
-
pinjaman atas kos tapak 58,500
---------
Jumlah
Kos Pembangunan
$1,000,000
Kadar
Pulangan Pembangunan = Pendapatan
tahunan x 100%
Kos Pembangunan
=
100,000 x 100%
----------
1,000,000
=
10%
=====
Kadar pulangan pembangunan ini
(10%) boleh dibandingkan dengan kadar pulangan pelaburan hartanah (8%).
Perbezaan
antara keduanya adalah keuntungan tahunan pemaju (10%-8%); sebagaimana perbezaan
antara Nilai Modal dengan Kos Pembangunan adalah keuntungan modal pemaju.
6.5.6.
Kos Tapak dan Perolehan Tapak
Ia tidak termasuk dalam kos pembinaan,
tetapi merupakan salah satu kos dari kos pembangunan. Ia merupakan jumlah kos
yang perlu dibayar bagi mendapatkan tapak untuk pembangunan.
Oleh
itu ia merangkumi nilai tapak di pasaran dan kos-kos yang terlibat dalam proses
mendapatkan/membeli tapak tersebut contohnya yuran peguam, duti stem, iklan dan
sebagainya.
Jika
penilaian residual dibuat untuk menentukan nilai tapak maksima yang mampu
dibayar oleh pemaju, maka baki yang tinggal setelah ditolak semua kos dan juga
keuntugan dan risiko pemaju yang telah ditetapkan adalah nilai tapak (termasuk
kos perolehan). Nilai ini perlu dinilaikinikan bagi memberi nilai tapak pada
masa kini. Nilai inilah yang kemudiannya akan dibandingkan dengan nilai tapak
yang ditawarkan di pasaran, iaitu:
Nilai
tapak maksima (apabila pembangunan siap)
195,000
Nilai
Kini $1 untuk 2.5 tahun
@15%
setahun
0.7
------------
Nilai
Tapak maksima pada hari ini
136,500
Sebaliknya
jika penilaian residual adalah untuk mencari keuntungan modal dari sesuatu
pembangunan, iaitu tapak diandaikan telah pun diperolehi, maka nilai tapak ini
perlu dicari dengan menggunakan
kaedah perbandingan. Semakan
boleh dibuat di akhir pengiraan dengan menetapkan keuntungan yang diperoleh bagi
mencari nilai tapak yang maksima.
6.5.7
Pembiayaan atas Tapak
Faedah yang dikenakan untuk membiaya belanja
memperoleh/membeli tapak adalah sama dengan kadar pinjaman jangka pendek. Faedah
dikenakan di sepanjang tempoh pembangunan kerana jumlah pinjaman akan dibayar
balik sepenuhnya apabila skim siap. Tempoh 2.5 tahun digunakan kerana masa yang
diambil antara tempoh pembelian dengan tempoh tapak mula dibangunkan ialah 6
bulan.
Oleh
itu dalam contoh ini wang sebanyak RM136 500 diperlukan sekarang bagi memperoleh
tapak. Wang ini dibiaya melalui pinjaman. Diandaikan pinjaman hanya dapat
dilunaskan apabila pembangunan siap; maka pada 2 tahun 6 bulan akan datang
dengan kadar faedah 15% setahun, jumlah yang perlu dibayar ialah RM195 000.